加拿大房地产还要跌，穆迪又一次来唱衰

加拿大人又一次创下奇迹，家庭债务与可收入之比高达169%，刷新了历史记录。国际评级机构穆迪今日的报告中表示，造成债务比例如此之高的重要原因是加拿大的低利息政策，推动这个比例不断上升的主要动力来自按揭贷款。

如果加拿大经济一旦放缓，房地产市场将会十分脆弱面临调整。目前，加拿大的阿尔伯特省，和萨斯卡通省已经显出端倪，油价低迷使得当地的失业率高企，这两个省份的失业救济申请在2016年下半年实现翻番。

穆迪加拿大副总裁Jason表示，我们对于加拿大出现这样的情况并不奇怪，公司正在紧密关注这两个省份的违约情况。

人们在房价上涨的诱惑下，不断积累按揭债务，那么一旦就业市场受到冲击，大家在偿付债务上就会出现变化。关键问题是，几乎没有人对于债务增长到不可持续的地步表现出任何担忧！

不过穆迪已经不止一次的来唱衰加拿大房地产，去年夏天，穆迪甚至认为加拿大地产会下跌35%，可是我们都看到，加拿大的广大房奴们英勇的回击，将加拿大房价再次推高至历史新高，直到今年三月份才暂时停下疯狂上涨的脚步。

穆迪的预测简直错的离谱，这家公司的论据是，看看加拿大的负债水平，就可以推断出，一旦利息水平上涨，失业率上升，杠杆到牙齿的加拿大人就会出现债务压力。

上图不难看出，自美国2008年地产崩盘后，美国的房地产市场经历了一场残酷的洗礼，经济逐步恢复，民间负债水平不断下降。加拿大却截然相反，全民举债，人人杠杆，债务压得人们喘不过气来。

债务水平的攀升，使得加拿大的房屋贷款总额高达2万亿加元，在近十年翻了整整一倍。这样高的负债水平，使得许多加拿大人对于房贷违约存在隐患。

但是，仅仅从债务水平上，不能简单的就认为房地产价格会下降。穆迪提到的债务水平高是事实，加拿大的利息水平较低也是事实，在低利息的环境下，房地产市场不仅存在刚性需求，还有投资需求，从这个角度看，债务水平并不足以作为地产崩盘的论据。

今天在我们微信群组中的一位热心听友，George 朋友就表示， “加人负债和家庭可支配收入比创纪录的数值168” 这是非常可笑的豪无用处的metric，但总是被无知的媒体和政客广泛的滥用，不管出于什么目的，我们分析一个entity 那怕一个家庭的财务健康，总应该是拿总负债相对总资产，短期债务相对流动资产，而不是总负债和可支配收入比。这几年加拿大人的总资产或净资产增长速度大大高于负债增长率，所以加人的负债比例一直在下降。而且负债越来越集中在25 年分期的mortgage，属于长期债，事实是近几年加人的偿债能力有了大幅的提高！

这位朋友的论点非常具有代表性，相对于国际大机构，真应了那句话，高手在民间啊！确实如此，当人们的房子从一百万变成两百万的时候，多十万的债务又算什么呢？总体的偿债能力还不是提高了吗！

当然，穆迪所担心的方面是从加拿大人的现金流方面，这个数据的算法，将加拿大人所有的债务，除以总体的可支配收入disposable income 所获得的比例，这其中存在长短债务错配问题，而且对比的收入只是当年收入！随着人们的工资收入上升，这个比例自然会下降。

如果真的担心这个比例，加拿大人收入中上涨最快的并不是房屋按揭费用，而是政府的税收。根据加拿大智库菲莎学院的报告，加拿大人收入中的42%都用来缴税！一个典型的加拿大家庭，年收入83000加元，在2016年向政府交纳的税金高达35000加元，占收入的比例为42%。相比之下，加拿大家庭用在食品，住房，按揭上的所有生活必须费用合计只有31000加元，占据总收入的37%！

为什么所有的媒体都拿房子说事呢，房屋按揭利息的增长，比起加拿大政府税费的增长，简直不在一个数量级！菲莎学院表示，加拿大人的税单从1961年至今增长了2000%！

可见，仅仅从债务与可支配收入的角度看问题，确实有失偏颇。加拿大帝国银行的分析师本杰明表示，这个指标也许是目前所有经济指标中最没用的一个指标！

穆迪也意识到这点，因此表示，只有利息水平快速上升，才会引发加拿大地产下跌。另外一个因素，就业市场的恶化也可能让地产市场走低。虽然加拿大地产市场目前尚且安好，穆迪还是表示，当前加拿大的房地产形势，无论从全民债务水平，房价的疯狂上涨等方面都与美国2008年房地产崩盘前的形势极为类似。

到底是多年上涨后暂时的停歇，还是美国式的地产风暴来临前夕的暂时平静，我们很希望听到大家的声音，欢迎大家扫描本文中的二维码，加入我们的谈股论金微信群，群里有美股高手，地产专家，按揭大拿。风也过，雨也过，伤也罢，痛也罢，只有朋友们大家一起走！

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