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揭秘房地产“暗盘”利弊 也许你已掉坑里了 - 楼

编辑:admin 时间:2017-07-17 11:52
(约克论坛编译)目前加拿大的房地产市场中,有不少业主虽然打算卖房,却不想将其挂在MLS上,之所以这么做,很多人透露是不想让太多人知道他们正在出售自己的物业。而从很多房产经纪处获悉,很多买家咨询购房意向时,会补一句:“挂MLS的盘我不要,最好给我找个暗盘!”甚至我们经常在媒体房产广告版块会看到醒目的“暗盘”等字眼。
何谓“明盘”、“暗盘”? 那么,到底什么是暗盘?为什么有不少人执迷于暗盘呢?是不是暗盘就一定好呢?
暗盘交易到底有什么猫腻?房产交易是大事,大家一定要搞清楚自己的实际情况,是否真的适合去考虑暗盘,不要被迷了双眼,白花不少辛苦攒下的买房钱。 首先,在弄清“暗盘(pocket listing)”之前,我们必须了解什么是与暗盘相对应的“明盘”。其实房地产界不用“明盘”这个称谓,倒是有一个众所周知的MLS系统。MLS英文全称Multiple Listing Service,称其为“多方挂牌服务系统,基本上整个北美地区绝大多数的房地产销售都通过MLS系统完成的。MLS系统为整个房地产市场的供求双方提供了信息对等的交互渠道和公平竞争的交易平台,从而让买卖双方能够更透明、更快捷、更安全地完成房地产买卖。
简单来说,通过MLS系统挂牌公开发售的房地产算是“明盘”。与之相应,没有将房地产物业挂在MLS系统而直接投放市场进行销售的,可以广义地理解为“暗盘”。 明盘和暗盘到底有多大差异呢? 要回答这个问题,必须弄清楚MLS系统在市场推广方面强大的威力。北美的房地产市场是通过经纪人代理制度来完成销售的。以2015年统计数据为参考,加拿大当时约有10万个房地产经纪人,大温地区职业经纪人达到14740以上。以温哥华为例,如果一套房子通过MLS挂牌销售,则意味着将近15000名房地产经纪人都可以在第一时间获得房源资讯。如果假设每个经纪人背后都有10个潜在买家客户,那么这个房源就能向15万买房人进行推广。 MLS系统的强大远不止于此,它还可以通过其公众网端口向全世界的潜在买房人进行市场曝光。全世界的买家上网就能搜索到包括多伦多和温哥华市场在内的房源资料。所以说,“明盘”资讯不仅是面向本土市场开放的,而且是面向全球范围开放的。当然通过当地的经纪人来完成房地产买卖往往是目标客户最明确的高效交易途径。 而“暗盘”呢? 从表面上看,房地产市场的竞争非常激烈,“暗盘”可以让地产经纪站在主导的地位,他可以有选择性的将房子推向市场。换句话说,如果物业挂在MLS上,将是很多个买家找卖家。而如果是“暗盘”,那就是卖家挑买家。 但是,不通过MLS系统销售的“暗盘”其市场曝光程度是不充分的,而市场曝光程度对其后续销售的成败产生至关重要的影响。很多房地产经纪人接到“暗盘”生意后也就是找个当地报纸打个广告,接触房源信息的目标群体非常局限。在市场曝光不充分、缺乏足够竞争的销售环境中,通过“暗盘”来卖房,卖家的最佳利益往往无法得到最大限度的保障,通俗点说也就是不太可能卖出高价来。这就是为什么总有买家打听哪里有暗盘的原因。因为买家心里清楚,知道“暗盘”信息的人少,参与竞争的买家也少,所以往往能“捡漏”。
那什么样的情况下适合使用“暗盘”销售呢?
1、基于私密因素考量的民宅销售(Residential)。例如房主不希望周围邻居或亲朋好友知道自己在卖房子。
2、大多数商业地产(Commercial)都会采用“暗盘”渠道。这个原因很简单,一个健康平稳的生意会因为大张旗鼓的“明盘”而导致员工人心不稳、客户流失、供应商断货、坏账增加等一系列严重后果。在商业地产交易中,由于数额巨大,且此类交易涉及到太多的商业和行业的秘密,所以大多数都是以“暗盘”交易完成的。
3、 面向一个特定的群体或特定的地域进行定向销售。
4、通过经纪人特有商业网络完成销售。比如,在ONIP/PNP移民项目中,很多企业主青睐将自己的生意交给和移民律师有密切合作的房地产经纪人出售,因为这些企业主希望将自己的生意卖给ONIP/PNP的移民申请人。 慎用“暗盘”,不是所有物业类型都适合 房产投资领域的专业人士建议,在销售多住户型物业(multifamily property)时,例如小型公寓,最好慎用“暗盘”。因为一般来说,小型公寓的买家,都会选择通过MLS查找资料。而且,小型公寓的升值空间无法和独立屋相提并论。如果以“暗盘”的方式出售这样的物业,反而会在无形之中延长了物业在市场上的等待时间,缩小了潜在客户群,并导致价格逐步下降。 如果你拒绝寻求房产经纪的帮助,将自己的待售物业藏在MLS背后,那么要做好心理准备,接下来要自己耗费时间精力去寻找买家,凡事都要亲力亲为。支付经纪佣金的作用就是找专业人士替你去做这些。当然,地产经纪一般不愿意和另一个经纪平分自己的佣金。这就是为何“暗盘”开始流行的原因,他们一边手握房产资源,一边自己找买家。既当卖家经纪,又当买家经纪,佣金自然非常丰厚。 暗盘知道的人少,可能卖不上价?完全相信的话你很可能就掉坑里了。 有网友分享了一条暗盘信息,大致如下:Dunbar区32街3500号路段的一块33x122的老地,叫价$2,088,000。由于对Dunbar还是比较熟悉的,直觉告诉这个网友售价虚高。他到MLS系统里去求证,果然发现29街3500号路段50x130大地的售价都不过$1,990,000。两套房子在同一个区域、都是上一世纪20年代的房龄,南北相差不过3个街口,别人6500尺的大地明盘只叫199万,这个4290尺的小地暗盘却叫208.8万!这个事就是提醒我们:有人在利用买家求暗盘的急切心态高价忽悠市场。以前总有买家觉得暗盘有便宜可捡,现在到底是谁捡谁的便宜还不一定呢。 移动时代“暗盘”新温床:微信/Wechat 微信在海内外有着6.5亿用户,而中国人又一直被认为是加拿大房地产市场的“主推手”,在这样一个市场里,如果不学会使用微信,可能就被淘汰出局了。 很多微信消息,都会发布所谓“暗盘”,也就是MLS上找不到的在售房屋。某个地产群里有这样一条消息:“我有暗盘,请联系我!”接着列出了某地区的多个在售房屋,独立屋镇屋全都有,叫价不等。还有很多消息是由非持牌人士发布出来的,他们有些是认识买家的中间人,并且了解买家的所需所想,发布房源和要求后,短短几秒钟,就会有人回复,一宗房产交易就此开始。 加拿大英文媒体近年来也注意到了来自中国的社交神器:微信。他们发现, 买家、卖家、地产经纪,甚至售前装饰公司、开发商,都可以集中在这些微信群里,一起寻找或催生成交机会。媒体及监管部门认为,分享信息完全合法,但没有牌照的人员讨论金钱交易事宜,例如佣金的分配、介绍费等,就要引起关注了!卑诗省房地产理事会就曾表示,已经注意到微信在房产市场日渐高涨的人气,如果发现有持牌经纪在微信上发布违规信息,理事会会展开调查,保护消费者。 总之,暗盘看上去虽有诱惑力,但如果不是真的跟钱过不去,还是不推荐大家不符合条件就选择暗盘交易,一定要擦亮双眼,结合MLS上的“明盘”信息,综合考察才不至于花冤枉钱。 本文内容为约克论坛编译,未经约克论坛官方授权,任何个人或组织不得抄袭、转载本文内容。作品版权受《中华人民共和国著作权法》、Canadian Copyright Act等法律法规保护。
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