在加拿大买房，你真的了解海外买家税么？最全
编辑：admin
时间：2017-10-25 14:14
自4月20日，安省财政部决定开始征收“海外买家税”，多伦多的房地产市场立刻炸开了锅，各种新闻转载、小道消息、谣言满天飞，再加上省府方面并没有对细节进行更多的解释，很多人都对这个新的税种有很多疑问或者误区。
小贴士
所谓的“海外买家税“，其实全称是“非居民投机税”（Non-Resident Speculation Tax，简称NRST，下同）
在新政颁布之后，大量客户和经纪关于这个新税种提出了一些常见的问题比如，泰国房产网就来为大家解答一下！
1、税率和缴税金额是多少？
房屋市场价值的15% （在缴纳土地转让税Land Transfer Tax之外，额外缴纳NRST）。注意这里是市场价值，如果一个100万的物业，你1块钱卖给一个海外买家，那么他仍然要按照100万来计算NRST。
2、覆盖范围包括那些？
在加拿大买房，你真的了解海外买家税么？最全解析在这里！
金马蹄地区（the Greater Golden Horseshoe），包含范围见下图（图片来源：安省财政部网站）
3、生效日期是什么时候？
海外买家在2017年4月21日（包括4月21日）以后签下合同的物业都要交NRST。如果海外买家在4月20日之前购买的并签下合同的，都不需要交NRST。对于很多人关心的，如果是4月20日之前购买的楼花，但是交房在4月20日之后的情况，土地税务部门给我的回答是，这些都属于4月20日之前签署的合同，因此不需要缴纳NRST。
4、什么人属于海外买家？
这个官方公告写了很长，基本上就是包括海外个人和海外机构。具体的细节大家可以看官方公告原版，但是对于我们普通居民，只要不是加拿大公民或永久居民，就是海外买家。
5、什么样的物业类型海外买家需要额外交税？
官方公告也是写了比较详细，简言之就是独立屋、半独立屋、镇屋、condo这些（都属于single family residence），还有6户和6户以下的出租物业如Duplex、Triplex、Fourplex、Fiveplex、Sixplex都要交NRST。
6、如果海外买家和非海外买家共同拥有一个物业怎么算？
很遗憾，这里政府规定很严格，只要买家中有一个海外买家，哪怕只占1%，所有买家都要跟着交NRST。目前常见的，在海外的父母占1%，有本地身份的小孩占99%，用父母名义来贷款这种操作，以后就要交NRST了。
7、哪些海外买家可获得NRST豁免？
下面几种情况的人是不用交NRST的，注意这里是彻底不用交，跟第8条中讲的rebate退税的情况不一样。
（1）拿到安省省提名的买家，当拿到省提名的确认号码后，买房不用交NRST。不过现在安省省提名也不好办，今年2月放出来了新的硕博省提名的名额，不到3天名额就全部被申请完。
（2）难民
（3）加拿大公民或永久居民的配偶，这一条主要针对上面说的海外买家和非海外买家共同拥有的情况。如果是夫妻俩，即使有一方不是本地买家，也不用交NRST。但是要注意，假如除了夫妻俩，还有其他海外买家的话，那么整个物业100%还是要交NRST，比如夫妻两人跟岳母共同购买，岳母是海外买家，那么这种情况还是要交NRST的。
8、留学生和有工签的人可以获得NRST rebate退税是怎么回事？
有三种情况的人可以在缴纳NRST之后获得rebate：
（1）在购买房子后4年中，拿到了加拿大公民或者永久居民身份
（2）国际学生在购买房子之后继续在安省读满两年大学的
（3）拿到工签在安省合法工作超过1年的
政府在公告里面明确说明，在购买房子到申请rebate这段期间，这个物业必须自住，不能转卖，也不能出租！符合申请条件后，连本带息一起退回来。
rebate常见的问题
这个rebate是先交钱后退回吗？
是的，这个钱要在加拿大买房的时候先交上去，然后在符合条件后，再连本带息退回来。所以对于留学生和拿工签的同学来说，还是会有一笔不小的前期开销。
公告里只说会有rebate，但没说金额啊，会不会只退一部分？所说的利息怎么算？
土地税务部门说这个rebate会是买房时缴纳的NRST的全部金额。利息会是一个固定的百分比，写在法律条文里。
我已经读了2年大学了，是不是直接可以免交NRST？
很遗憾，这个不行。购买房子之前的学习和工作经验都不算数的。NRST rebate只看你买房子之后的学习或工作时间。
我和我太太都刚毕业，我有全职工作，我太太准备在家生小孩，那么还能拿到NRST吗？
这个是可以的，两个人中有一个人符合rebate条件即可。但是注意这个房子只能有你们夫妇两个人的名字，不能有其他人。
小贴士
所谓的“海外买家税“，其实全称是“非居民投机税”（Non-Resident Speculation Tax，简称NRST，下同）
在新政颁布之后，大量客户和经纪关于这个新税种提出了一些常见的问题比如，泰国房产网就来为大家解答一下！
1、税率和缴税金额是多少？
房屋市场价值的15% （在缴纳土地转让税Land Transfer Tax之外，额外缴纳NRST）。注意这里是市场价值，如果一个100万的物业，你1块钱卖给一个海外买家，那么他仍然要按照100万来计算NRST。
2、覆盖范围包括那些？
在加拿大买房，你真的了解海外买家税么？最全解析在这里！
金马蹄地区（the Greater Golden Horseshoe），包含范围见下图（图片来源：安省财政部网站）
3、生效日期是什么时候？
海外买家在2017年4月21日（包括4月21日）以后签下合同的物业都要交NRST。如果海外买家在4月20日之前购买的并签下合同的，都不需要交NRST。对于很多人关心的，如果是4月20日之前购买的楼花，但是交房在4月20日之后的情况，土地税务部门给我的回答是，这些都属于4月20日之前签署的合同，因此不需要缴纳NRST。
4、什么人属于海外买家？
这个官方公告写了很长，基本上就是包括海外个人和海外机构。具体的细节大家可以看官方公告原版，但是对于我们普通居民，只要不是加拿大公民或永久居民，就是海外买家。
5、什么样的物业类型海外买家需要额外交税？
官方公告也是写了比较详细，简言之就是独立屋、半独立屋、镇屋、condo这些（都属于single family residence），还有6户和6户以下的出租物业如Duplex、Triplex、Fourplex、Fiveplex、Sixplex都要交NRST。
6、如果海外买家和非海外买家共同拥有一个物业怎么算？
很遗憾，这里政府规定很严格，只要买家中有一个海外买家，哪怕只占1%，所有买家都要跟着交NRST。目前常见的，在海外的父母占1%，有本地身份的小孩占99%，用父母名义来贷款这种操作，以后就要交NRST了。
7、哪些海外买家可获得NRST豁免？
下面几种情况的人是不用交NRST的，注意这里是彻底不用交，跟第8条中讲的rebate退税的情况不一样。
（1）拿到安省省提名的买家，当拿到省提名的确认号码后，买房不用交NRST。不过现在安省省提名也不好办，今年2月放出来了新的硕博省提名的名额，不到3天名额就全部被申请完。
（2）难民
（3）加拿大公民或永久居民的配偶，这一条主要针对上面说的海外买家和非海外买家共同拥有的情况。如果是夫妻俩，即使有一方不是本地买家，也不用交NRST。但是要注意，假如除了夫妻俩，还有其他海外买家的话，那么整个物业100%还是要交NRST，比如夫妻两人跟岳母共同购买，岳母是海外买家，那么这种情况还是要交NRST的。
8、留学生和有工签的人可以获得NRST rebate退税是怎么回事？
有三种情况的人可以在缴纳NRST之后获得rebate：
（1）在购买房子后4年中，拿到了加拿大公民或者永久居民身份
（2）国际学生在购买房子之后继续在安省读满两年大学的
（3）拿到工签在安省合法工作超过1年的
政府在公告里面明确说明，在购买房子到申请rebate这段期间，这个物业必须自住，不能转卖，也不能出租！符合申请条件后，连本带息一起退回来。
rebate常见的问题
这个rebate是先交钱后退回吗？
是的，这个钱要在加拿大买房的时候先交上去，然后在符合条件后，再连本带息退回来。所以对于留学生和拿工签的同学来说，还是会有一笔不小的前期开销。
公告里只说会有rebate，但没说金额啊，会不会只退一部分？所说的利息怎么算？
土地税务部门说这个rebate会是买房时缴纳的NRST的全部金额。利息会是一个固定的百分比，写在法律条文里。
我已经读了2年大学了，是不是直接可以免交NRST？
很遗憾，这个不行。购买房子之前的学习和工作经验都不算数的。NRST rebate只看你买房子之后的学习或工作时间。
我和我太太都刚毕业，我有全职工作，我太太准备在家生小孩，那么还能拿到NRST吗？
这个是可以的，两个人中有一个人符合rebate条件即可。但是注意这个房子只能有你们夫妇两个人的名字，不能有其他人。
