卑诗金融监管机构的文件显示，本省按揭诈骗案例在近年呈现明显的增长趋势，诈骗方式包括伪造收入文件、伪造离岸担保文件、伪造报税文件等，并涉及“影子银行”房屋贷款业务的各个环节。

由于渥太华收紧了加拿大银行的贷款标准，影子贷款机构(非银行类金融机构)近年来迅速占领了加拿大抵押贷款市场的份额。

加拿大央行的一份风险报告指出，“影子银行”借出的债务总共达到1.1万亿，约是传统银行借出债务的一半。报告分析了卑诗省法庭民事诉讼的借款文件，指出“影子银行”包括按揭投资公司、对冲基金(hedge funds)、私人借款者例如地产经纪、集资公司、地产律师及按揭中介等。也有不少业内人士观察到，在温哥华这样的热门市场，越来越多的借款人正在转向“影子银行”。

报告显示，在大温地区，2017年以前符合贷款条件的申请人，2017年以后很难拿到大额贷款。为了进入火热的房地产市场，越来越多的贷款人转向“影子银行”去申请贷款。另外，有证据显示“影子银行”与传统银行之间的关联正在增加。贷款人可能向“影子银行”借得大笔金额作为首期，为的是满足向传统银行申请低利按揭的条件。

央行行长Stephen Poloz在上周公布央行半年财务系统检讨报告时指出，温哥华及多伦多楼价上涨即包括投机因素。报告指出，有越来越多迹象显示，在新的按揭申请存在风险越来越高的特性。

“影子银行”属于欠缺监管的金融市场，容易发生按揭诈骗、洗钱以及重复使用被用作抵押的物业资产，如此均提高了未来偿还的风险。

BC省金融机构委员会(Financial Institutions Commission，Ficom)工作人员Chris Carter主要负责本省按揭经纪人的注册管理。他表示，近年来机构收到的与按揭诈骗有关的投诉越来越多，委员会近期雇佣了专门的工作人员来加强这方面的管理。

Ficom的数据显示，2013年与贷款诈骗有关的投诉是209起。2016年涨到200起，几乎增加了一倍。而这些投诉中，大约有三分之一涉及贷款申请过程中的诈骗。

一些案件涉及的借款者，被指借款诈骗的手法，与2008年美国爆发严重次贷危机之后的诈骗借款情况相近。例如买家与地产业人士夸大买家收入，或是使用假的房屋所有权文件，多人共用同一份以取得按揭，又或是提供假的海外资产文件或是夸大担保品的价值等，甚至连税务文件也造假。