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加拿大当前贷款买房 浮动利率仍能像过去省钱吗

编辑:admin 时间:2018-04-24 10:46
多伦多约克大学Schulich商学院教授米勒维斯基(Moshe Milevsky)2001年一份研究显示,1950~2000年期间,几乎90%情况下浮动利率比固定利率划算,以10万贷款按揭为例,15年还款期间浮动利率平均比固定利率省近2.2万。

一直以来,浮动利率是懒人选择(当然1980年代末至1990年初10年期间优惠利率高达22.75%~14.75%情况除外)。但在如今利率看涨情况下,浮动利率是否还能像过去那样省钱?

浮动利率仍有省钱空间

米勒维斯基对Global News说,从历史数据来说,浮动利率更划算,除非经济衰退情况下,他会一直选浮动利率。但如果在经济衰退时有可能失业,或经济紧张,还是建议选更安全可靠的固定利率。

浮动利率随央行利率上下浮动,从而使得贷款利息不断变动,利率变动时,每月还款额会随之上下浮动。而固定利率在按揭期间贷款利率固定不变,贷款人不用担心央行利率浮动情况,当然央行利率下调时,还款额也不会减少。
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米勒维斯基2008年又做了一次研究,仍发现1950~2008年期间,浮动利率90%情况下比固定利率划算,只是浮动利率比固定利率节省的钱减少至2万630元。

米勒维斯基说,过去10年期间许多东西都变了,如固定与浮动利率之间的收益差不像过去那么明显,这是因为在过去,人们在固定利率上讨价还价空间太小,银行说什么利率,就什么利率,客户没得选。如今,金融机构实际提供的固定利率都比挂出固定利率优惠许多,所谓挂牌利率几乎没什么意义,客户都能讨价还价,有时甚至能将银行挂牌利率谈下1个百分点。这种情况下,选浮动利率还是固定利率,能节省的钱不像过去那么多。

另一方面,渥京最新按揭压力测试新政后,一些人在续签按揭合同时,讨价还价力量也削弱了,这是因为按揭压力测试不适用于和现有贷款银行续签按揭合同的人。也就是说,过不了按揭压力测试的人,只能和现有贷款银行续约,不能像过去那样货比3家。

另2大变化是房价和加人负债,尤其多温2地房价高得离谱。这种情况下,首付5%,其余95%靠贷款,选浮动利率显然不明智。

利率最好不要猜

米勒维斯基建议,永远不要靠近猜未来利率走向来决定是选择固定还是浮动利率。这是因为,首先你只是个普通人,不是做债券交易专业人士。其次,专家和金融分析师预测都会出错,甚至连央行有时都搞不清楚下一步计划。如2007年,央行开始加息,后来因全球金融危机又减息。2014年有专家预测央行加息,但接下来的2015年,央行为刺激经济和应对亚省油价暴跌,连续减息2次。

多伦多独立按揭经纪拉罗克(David Larock)说,当时这种情况下,选浮动利率肯定更划算。以2014年秋选择25年30万贷款按揭,5年2.84%固定利率和2.3%浮动利率为例,假设以下3种情况。

第1种情况,假设央行今年8月加息至1.5%,明年4月和7月再连加2次至2.25%,在此期间,选浮动利率每月还款额虽变多,但利息能省8,000多元。

第2种情况,假设央行今年8月和10月加息,明年1月和4月再加息2次,结果仍和第1种情况非常相似,选浮动利率利息能省7,000元左右。

第3种情况,假设央行今年再加息2次,明年1、3和7月加息3次,选浮动利率利息仍能省7,500元。

米勒维斯基建议,无论是选固定利率,还是选浮动利率,都要将之视为一个理财问题对待,而不是做什么市场研究和预测。如选浮动利率,就要做好央行加息心理准备。

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