都说温哥华卧虎藏龙，这句话大多数时候的意思是说，温哥华有钱人太多了。这一点没错。有钱人最感兴趣的是什么？

首先还是赚钱！（要不他们怎么会有钱呢？）

大陆富豪来到温哥华，凡琢磨干点啥的，十有八九最终把目光投向了房地产。原因有二：1、赚钱；2、有门槛，有面子。

然而，据笔者多年来观察，除了小打小闹炒炒房之外，中国富人对规模开发项目跃跃欲试者多，实际出手者少；攻城略地、战绩辉煌者更是寥寥无几。失败案例倒是没少见，比较经典的有几个例子：

加拿大石油城卡加利

1. 卡加利“农转商”土地投资。

这是在大约十年前掀起的一股热潮：在三四年时间内，卡加利郊区被中国人买去的农地少则几万，多则十几万英亩。

卡加利周边漫无边际的农地

2009年，福布斯刊登了一篇预测“未来世界十大都市”的奇葩文章，卡加利赫然在列，且位居北美之首，与北京上海等超级都市比肩！这篇文章被经纪和炒家到处兜售，狠狠洗劫了中国老板的钱袋子。老板们不惜重金，以相当于此前市价两三倍的价格成百上千亩地买入有“规划潜力”的郊区农地，幻想着快则一年，慢则两三年农地就能变成商住用地，然后进入卡加利三环、四环、N环……

然而，十多过去了，别说开发，这些地实现用途变更的都寥寥无几。而因解套无望放弃供贷被银行查封甚至没收的却比比皆是。大批投资者血本无归。

这类投资失败的根本原因，是把在中国城市建设高速发展过程中形成的思维和经验硬搬到了加拿大。

大型造城项目

2. 移植中国概念：造一座城

过去十年，国内一部分嗅觉敏锐、技艺高超的开发商与追求政绩的地方政府每拍每合，在全国掀起了“造城”旋风。开发商与地方政府资源整合，各取所需，不乏成功案例。

成功是失败之父。近几年，一部分实力雄厚的大陆富豪发现加拿大的环境条件这么好，很多地方（如大温周边地区）的土地价格却如此便宜，“造城”情节再次涌动。遂三三两两一拍即合，在山清水秀之处大手一挥，成百上千英亩土地收入囊中。

然而运作过程中发现，中加两国在人口、文化、发展速度等方面都存在着巨大差异，政府理念也大相径庭，项目进展多不顺利。不少项目陷入半停滞的状态。

这类失败的原因，也是换了环境但没换思维。

3. 集资及合伙败局

人多力量大，钱多好办事，是很多人理所当然的信条。然而人们常常忽视了“力量大”和“好办事”的一个重要前提是齐心。大部分情况下，项目发起者与投资者，乃至不同投资者之间都是各有算盘。一旦项目进程与预期不符，接下来就很难步调一致。若遇到发起人或者操盘人本身就动机不纯，项目更难善终。到BC省仲裁委员会或各地法院查一下就知道，因集资或合伙陷入麻烦的地产投资纠纷数不胜数。

这类失败的原因，是高估了自己在新环境中和陌生人合伙时对事态发展的掌控能力，并且对风险及应对措施准备不足。

在加拿大合伙投资房地产开发机会多多，但应该拥有正确的理念和方法。首先，参与者要统一思想，主要是达成投资心态和风险认识的共识；其次是对风险充分披露：都有哪些风险，最坏的结果是什么？最后，也是最重要的，是要拟定行动不一致时的应对条款。例如，有人愿意继续投，有人不想继续投；有人按时支付贷款本息，有人拖延甚至拒绝支付贷款本息；或发现合伙人、董事存在违法、违规、违约行为等时，如何按约定方式立即处置以保障项目正常进行。

上面几个属于宏观的、战略层面的例子。具体到战术操作层面，“坑”就更多，更防不胜防，例如：

改规划REZONING

举例：地块所在区域为townhouse(联排别墅）规划发展区域，地块前后左右都有townhouse项目正在建设，到市政府规划部门咨询，也得到非常肯定的答复说可以开发townhouse，地块价格合理，预期利润可观……买下来就就一定可以开发townhouse吗？

用地红线

建筑四至都在规划红线以内，建好的房子也会因“占用政府土地”而拿不到预售证吗？

现金流

自有资金全额到位，银行资金已经放款，项目还会有资金断链风险吗？

环评陷阱

资深环评公司已经出具环评合格报告，楼盘还会因环保问题无法销售吗？

政治风险

加拿大是一个成熟的民主国家，做开发也有政治风险吗？今年的省选不同党派获胜会对房地产行业有什么不同影响？

……事实上，作为一个成熟的法制国家，加拿大的商业环境是相当公正、文明、规范的。从立法精神上讲，并不存在人为的制度设计上的“坑”。对于中国投资者而言，所谓的“坑”主要不是外部存在的风险，而是对环境及规则的不熟悉以及照搬中国经验和思维造成的决策风险。换言之，是知识结构的风险。而弥补缺陷的最有力资源就是：深厚的本土经验。

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