在一个新国家定居生活是一件令人兴奋同时也令人担忧的事情。许多人都打算在国外拥有房产，即便不用于自住，也能产生收益。这种房产既可以作为拥有升值空间的现金流动资产，也可以作为定居时的住所。在加拿大基洛纳市的滑雪度假村里就有很多滑雪度假公寓是为这种投资者准备的。非长住投资者可以每年来这里度假一段时间，然后剩余时间可以短租出去。虽然这是一项好的投资，但是会涉及到报税问题。本篇文章主要讨论非居民在加拿大短期出租房产会面临的常见问题。

商品及服务税（GST）及合并销售税(HST)

商品及服务税（GST，以下简称“货劳税”）是加拿大的商品或消费税之一， 一般征收商品或服务费用的5%。一些省份征收合并销售税（HST，以下简称“合并税”），在联邦税的基础上加征省级的销售税。并非每项购买都收货劳税或合并税，例如特定的房地产交易，因此税收规定常常被误读。根据规定，除非有豁免情况，所有房地产交易须缴纳消费货劳税或合并税。而这一条常常被人误读为，仅特定的交易需要缴纳货劳税或合并税。

经常有客户提问：“如果我请你帮我注册货劳税/合并税，是不是交易完成时我就不用交税了？” 我的回答总是：“看情况”，因为这涉及到两个部分。

首先，卖家对于这个资产的用途是什么？我们一般会假定卖家对房产的全部或主要用途是出租，小部分用途是自住（自住时间不超过滑雪季节的十分之一）。鉴于游客一般在滑雪度假屋停留时间较短，意味着短期出租会比较多。因此这种房产更多被定义为商业房产，而不是可以免除货劳税或合并税的出租房产。因此，从这种事实角度说，卖家常常需要缴纳货劳税或合并税。

第二点，当非居民买家决定将房屋短期出租时（如日租或周租），他可选择注册货劳税/合并税税号，这样部分或全部税款可以延迟到房屋出售或改变用途时缴纳。这样房屋出售时，记住你有责任要求买家缴纳货劳税/合并税，若买家可豁免这项税，则需要由他们首先出具证明。但是，什么才算是“ 用途改变”呢？这主要取决于房产用途向另一种适用不同货劳税/合并税的用途的改变程度。一般的情况下是将其转为长期出租（如：月租）或者变为私人用途的度假场所。能否申请这项豁免政策取决于房产的实际情况，同时尽管房产可能暂时还未售出，也可能会产生应缴消费税/合并税。我知道可能有些看不懂，这套规定遵循维持起来确实很复杂。

个人所得税

当你收到租金时，政府也会想要分一杯羹。因此，需要注意的有以下几点：

• 租金预扣税。在未进行特定申报的情况下，非加拿大本国居民房产的管理人或租客需要将总租金的25%缴纳给加拿大国家税务局。虽然应当由租客缴纳，然而负责年租金收入纳税申报的房产所有人，在预扣税未按时缴纳的情况下可被要求至少承担未缴预扣税的相关利息。

• 租金净收入所得税。非加拿大本国居民可以进行收入所得税申报，并通过计算年净租金收入而非总租金收入确定税额。这样通常是由好处的，因为房屋出租的日常成本可以大大减少净租金收入。

• 一定要按时进行纳税申报，因为加拿大国税局一般不允许延迟申报。

在出售房产时，除了需要对房屋出售所得进行纳税申报外，还需要缴纳另外一系列预扣税。如果没有在交易结束十天内完成额外的一些纳税申报，预扣税可以高达销售收入的50%。若缴纳完预扣税后的销售收入剩余还不足以付清房产贷款，往往可能导致交易取消。因此除了年租金收入纳税申报外，出售房产前一定要与您的顾问提前规划，避免出现不可预知的税务和现金流问题。如果不这么做，就好像砍掉一颗40英尺的大树，然后转身离开，不管它砸向哪。

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